Dans le contexte financier actuel, obtenir le financement d’un projet d’investissement immobilier peut relever du parcours du combattant.
L’article L 132-10 du code des assurances précise que « la police d’assurance peut être donnée en gage, soit par avenant, soit par endossement à titre de garantie, si elle est à ordre, soit par acte soumis aux formalités de l’article 2075 du code civil ».
L’assurance vie peut donc être utilisée comme garantie pour obtenir un prêt à un taux + intéressant, sous certaines conditions et selon acceptation de l'établissement de
crédit.
Donner une assurance vie en garantie pour un prêt, 2 techniques au choix :
Le Nantissement de l’assurance vie : prêt in fine
Le nantissement de l'assurance vie permet à l’emprunteur de mettre en gage son assurance vie.
Il s’agit d’une garantie qui permet à l’établissement prêteur d’être remboursé en cas de défaillance de l’emprunteur.
Principe : l'emprunteur place son apport sur un contrat d'assurance-vie qui croît pendant la durée du prêt in fine et qui lui permet de rembourser, au terme, le capital. Pendant la durée du prêt, il ne paie que les intérêts.
L’assureur a un rôle passif dans ce montage, la mise en garantie du contrat d’assurance vie lui est simplement signifiée.
La délégation de créance
La délégation de créance nécessite juridiquement la rédaction d’un avenant à l’assurance vie : l’assureur doit intervenir dans l’acte pour marquer son consentement.
Cette opération concerne 3 acteurs : le souscripteur du contrat d’assurance vie, l’établissement de crédit qui accorde le prêt et l’assureur qui gère le placement que l’on veut mettre en garantie.
En pratique les établissements de crédit préfèrent la « délégation de créance » car le « nantissement » suppose juridiquement le recours à un huissier. Cela engendre des frais et des délais supplémentaires. La délégation de créance ne nécessite juridiquement que la rédaction d’un avenant à l’assurance vie donnée en garantie.
Montant de l’emprunt
Le montant de l’emprunt accordé dépend de la valeur du contrat ainsi que de son allocation d’actifs: plus le placement est sûr, plus son montant sera élevé.
Si votre épargne est investie sur le fonds sécuritaire en euros, l’établissement bancaire aura tendance à octroyer un prêt in fine correspondant à 100% de la valeur du contrat d’assurance-vie.
À contrario, si l’épargne est investie sur des supports dynamiques à risque, la capacité d’emprunt sera moindre car moins de garanties pour la banque d’être remboursé en cas de défaillance de remboursement (généralement pas plus de 60% de sa valeur).
Si les supports choisis sont très risqués, le prêteur peut même refuser de prendre le placement en garantie.
À savoir : il arrive que certains établissements prêteurs refusent de prendre en garantie un contrat assurance vie, notamment lorsque le contrat n’est pas souscrit chez eux.
Mettre en garantie son assurance vie, les avantages
- Obtenir plus facilement un crédit, à des conditions souvent plus avantageuses.
- L'emprunteur n'a pas à faire de retrait sur son contrat pour financer l’investissement immobilier.
- Si le rendement de l'assurance vie est supérieur au taux du prêt, l'emprunteur peut être gagnant.
- L’épargne continue à fructifier indépendamment du crédit.
- L'assurance-vie ne perd pas ses avantages : antériorité fiscale, capital investi...
- Moins onéreux qu’une hypothèque dont le coût varie entre 1,5% et 2% du capital emprunté, alors que le nantissement ou la délégation de créance varie entre 0% et 1%.
- La mise en garantie d'une assurance-vie permet de demander un emprunt sans avoir recours à une assurance-décès qui, peut s’avérer très coûteuse, surtout pour des emprunteurs âgés (si décès avant le terme, le capital du contrat couvre le solde restant dû).
Mettre en garantie son assurance vie, les inconvénients
- Le titulaire d’un contrat d’assurance vie nanti ne peut, en principe, plus procéder à des rachats ni même demander une avance tant que le crédit octroyé n’est pas
complètement remboursé. Il faut être attentif à la rédaction de l'acte ainsi que sur les différentes clauses restrictives.
- Si le montant du contrat mis en gage diminue du fait des investissements boursiers, le prêteur peut obliger la titulaire du contrat à procéder à des versements
supplémentaires pour retrouver le niveau d’origine. Si le montant de la garantie n’est pas reconstitué, le remboursement total du prêt peut être demandé
(clause d’arrosage).
Faites donc attention à cette clause d'arrosage. La solution la plus appropriée pour éviter ces déconvenues serait d'investir la totalité de l'épargne investie sur
le fonds euros (sans risques de pertes de capital) du contrat assurance vie mis en garantie pour l'obtention du prêt immobilier.
Si toutefois, vous souhaitez investir sur des placements type unités de compte, rien ne vous empêche d'ouvrir un nouveau contrat assurance vie non soumis à cette
clause d'arrosage.
- Restrictions possibles quant aux arbitrages sur l’assurance vie.
LISTE DES CONSEILS